不動産投資は宝探し!!プロはこう見る。選球眼を養うための事例集① (検査済証なし?容積率オーバー??)

実際の物件事例を通して、どのような点に着目して購入する物件を精査するのか、その”視点”について学んでいきましょう。
いずれも、過去、実際に私が売買に関わった物件です(内容を一部改変しています)。それぞれの事例から見るべきポイントやシミュレーションの方法について、疑似体験してみてください。

【事例①】物件A

物件の概要


東京都板橋区にあるこちらの物件は、駅から徒歩12分という条件としては普通の物件でした。間取りおよび部屋数としては、1DKが6戸。掲載していた当時の価格は8880万円。私はこちらの物件を最終的には8300万円で売却しました(指値580万円)。
実際に購入したのは2017年の10月。そして、売却したのは翌11月です。つまり当初からインカムゲインを狙いにいくのではなく、キャピタルゲインを狙いに行った物件となります。

八木剛

ではどこが購入のポイントだったのでしょうか?

物件のポイント


まず購入に際しては近隣の賃貸相場をチェックしました。すると、相場と比較して、条件が優れていることが分かったのです。入居者が入れ替わった際の想定賃料が上振れもしくは維持できることがわかりました。加えて、広めの1DKでありながら、現状満室稼働。つまり、それだけ入居者に人気がある物件だったというわけです。
ただし、1つだけ問題がありました。資料を見るとわかりますが、備考の欄に「検査済証無し」という記載がありました。要するに「この物件は検査済証が無い」という条件で販売されていたのです。

検査済証とは、「建築物およびその敷地が建築基準関連規定に適合している」ことを証明する文章のことです。建築基準法第7条第5項に定められているもので、これがあるからこそ、当該建築の健全性が証明されています。
この検査済証がないと、金融機関から融資を受ける際、ネックになることが少なくありません。とくに、金利の低い優良な金融機関ほど、検査済証がないために融資をしてくれません。端的に言えば、違法建築の可能性があるからです。
ただ、現実には検査済証が無い物件は、数多く存在しています。普通であれば、「検査済証が無いのなら融資が厳しいだろう。この物件をこの価格で購入するのはやめておこう」と考える訳です。

八木剛

こういった物件に、チャンスがあることもあるのです。

本当に「容積率オーバー」なのか?


この物件を見たとき、信用金庫か信用組合に融資をお願いすることになるだろうと予想していました。大手の銀行が難しい以上、そういったところから融資をしてもらう必要があるためです。都銀や地銀の借入金利は0.5%から1.5%、信用金庫や信用組合の借入金利は2.0%から3.5%なので、シミュレーションしてみたら、より安く買わないと収支のバランスが悪くなる物件でした。
そして、登記簿上、容積率オーバーの可能性があったのです。資料を見てください。
建物の延面積は219.39㎡となっています。容積率は160%です。容積率とは、建物の延面積の敷地面積に対する割合のことです。ということは、本来、この物件は137.11875㎡の土地が必要になるということになります。


しかし、実際には、公募で125㎡しかありません。現状では登記簿上、容積率オーバーになってしまいます。
そこで、実際には、住居系の容積率に関して、「内廊下を容積対象面積から外せる」というルールを本物件に適用してみました。かつては内廊下も容積率の対象だったのですが、建築基準法の改正により、内廊下は外して計算していいことになったのです。
その点に着目し、図面から内廊下を調べて計算してみると、登記簿上、容積率の範囲内であることが判明します。そうなると、容積オーバーではないため、幅広い金融機関からの融資もクリアできることがわかりました。
この資料を見ると、「登記面積には共有部分面積が含まれています」と記載しています。

八木剛

一般的なマイソクにはここまで丁寧に書かれていませんが、このような記載がなくても「内廊下を除外すれば容積オーバーにはならないかもしれない」というイメージできることが大切です。


少なくとも、資料から瞬時に容積オーバーの疑いを判断できるようにならなければなりません。本来の容積率の計算方法ではありませんが、建築の知識のあまりない金融機関は容積率の上限を簡易的に「土地の面積×容積率=延面積」という計算で計算しています。
この計算式自体は難しくないので、ぜひ意識してみてください。

本事例から学べるポイント

  • 「検査済証がない」物件は安く買えるチャンスがある。
  • 容積率オーバーの物件は、高い金利でしか融資を受けられず、敬遠されやすい
  • 内廊下は容積率の計算から外すことができる。(ただし、事業系はこの緩和はなし)
  • 登記簿上から簡易に容積率を計算できるようにしておくべし
八木剛

利用できる金融機関(融資条件)が変わってくると物件の価値が変ります

不動産経営塾公式サイト

この記事を書いた人

八木 剛

経営コンサルティング会社、分譲マンション管理会社、賃貸マンションディベロッパー、賃貸マンション管理会社、家主業を経て、2015年に不動産投資育成株式会社(現株式会社RIG)を設立。同年、代表取締役に就任。財務諸表から実施するコンサルティングと金融機関との交渉力には定評がある。自身も収益物件を多数所有、管理。
著書:「誰も触れない不動産投資の不都合な真実」「プロが教えるあなたの不動産投資リテラシーを鍛える本」