節税のために不動産投資!余計な損失につながる

節税のために不動産投資!余計な損失につながる

節税対策のために不動産投資を検討される方もいると思います。

もちろん不動産投資が節税になるケースもあります。

しかし、基本的には大きな節税効果が得られるのは「物件を購入した年の所得税」または「法人税」と「保有期間中の相続税」くらいです。

節税目的のためだけに不動産投資をはじめると、余計な損失につながることもあるので注意が必要です。

不動産投資は利益が出やすい事業。節税とは無縁

節税効果を考えて不動産投資をする方は失敗します。

なぜなら、節税効果以上に資産が減少することが多いからです。

私は不動産投資で「節税」というワードを聞くと「怪しいから気を付けないと!」という考えが浮かぶくらいです。

基本的には不動産投資は「利益が出やすい事業」
節税とは無縁です。

八木剛
八木

節税のためにワンルームマンションを購入したけれど、最初の1年しか赤字にならず、税額の負担が増えてしまったというケースも多く見られます。

減価償却費で節税できるのでは?

減価償却費とは、不動産投資に必要な建物や設備などの減価償却資産(※2)の費用を、一度に経費として計上するのではなく、使用可能期間に応じて毎年分割して計上していくための勘定科目のことです。

建物は経年劣化によって価値が下がります。
価値が下がった分も減価償却費として経費計上できるため、節税対策に大きな役割を持つと言われています。

しかし言い換えると、建物が減価したものが家賃になっているだけなのでトカゲのしっぽ食い状態です。

減価償却を続けると本体自体の価値が無くなるので、売却価格も値下がりし、減価償却費で節税した以上の損失を被ることもしばしばあります。

また、物件によって減価償却費は変わってくるため注意が必要です。

減価償却資産とは

年月を経るにつれてその価値が減っていく資産のこと。

代表的なものは、建物・車・機械・ソフトウェア等

※年月を経ても価値が減少しない土地や骨とうなどは減価償却資産ではありません

新築のワンルーム購入で継続的に所得税を節税できる?

不動産会社から「新築のワンルームマンションで毎年節税できます」と言われた時は、税務対策をきちんと確認した方が良いです。

実際に不動産会社が経費を水増しした虚偽の申告を行い、毎年節税ができていると騙されていたケースがあったのでご紹介します。

サラリーマンのAさんは節税対策のためにワンルームマンションを次々に購入し、とうとう7部屋も購入。

不動産会社からは毎年節税ができていると説明されていました。

八木剛
八木

ワンルームマンションで毎年節税ができているのはおかしいなぁ・・・。

Aさんから話を聞いた時に不審に思い、不動産会社から確定申告の書類を取り寄せてもらいました。

まず驚いたことは、不動産会社が本人の代わりに確定申告を行っていました。
これは税理士しかできない業務なので当然不法行為です。

さらに、確定申告の内容を確認すると、不動産収入が500万円に対して600万の経費を計上していました。
もちろん600万円も経費は使っておらず、虚偽の申告です。

虚偽の申告をして所得を赤字にすることで、所得税の還付の申請をしていました。
Aさんは何も知らずに還付を受け取っていました。

不動産会社がやったことだとしても、確定申告の虚偽の申告はAさん自身の脱税になります。

八木剛
八木

税務申告を不動産会社に任せる場合は、必ず税理士に任せているか内容をチェックしましょう。

Aさんはそれ以来、その不動産会社に管理を委託するのをは辞めました

しかし、不動産収入は毎月マイナス、かつ税金も増え、物件を売ろうと思ってもなかなか売れない状態で大変な思いをされています。

基本的には、不動産投資は利益が出る事業なので節税には非常に不向きです。

不動産投資はほとんど節税対策になりませんので気をつけましょう。

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この記事を書いた人

八木 剛

経営コンサルティング会社、分譲マンション管理会社、賃貸マンションディベロッパー、賃貸マンション管理会社、家主業を経て、2015年に不動産投資育成株式会社(現株式会社RIG)を設立。同年、代表取締役に就任。財務諸表から実施するコンサルティングと金融機関との交渉力には定評がある。自身も収益物件を多数所有、管理。
著書:「誰も触れない不動産投資の不都合な真実」「プロが教えるあなたの不動産投資リテラシーを鍛える本」