レントロールとは?見方の注意点とチェックポイント

レントロールとは?見方の注意点とチェックポイント

レントロールとは、賃貸契約の情報を一覧化した表のことを言います。
入居者の家賃、敷金、入居年月日、などが記載されているものです。
家賃明細書」とも言われています。

レントロールを見る時の注意点

八木剛
八木塾長

レントロールの賃料を見る際は、共益費と合算で見る他に、部屋ごとの単価を見てみてください。

入居者の賃料単価を見よう

新築時から借りている賃借人が高く借りている場合、退去後は家賃が下がるため他の入居者の賃料単価にあわせて考えた方が良いでしょう。1部屋だけ極端に賃料単価が安い場合は、過去に室内で事故があったことも考えられますので、よく聞き取りしてください。

賃借人欄を見よう

賃借人欄を見て、同じ会社名が並んでいる場合は社宅として借りてくれているのかもしれませんが、退去時は一斉に空家になり、賃料収入が大幅に減収するだけではなく、同時に改修費用も発生するので企業の内容等、注意する必要があります。

入居時期を見よう

入居時期も注意して見てください。現状は満室ですが、多くの部屋が1年以内に入居しているなどの場合は注意してください。売却を考えた場合、空室が多いと高く売ることができません。
売却のために部屋付けをした可能性があります。大家がリフォームなどで物件の価値を上げて入居率が向上している場合はよいのですが、そうではない場合、過去の空室期間などもヒアリングした方が無難です。

悪質なケースでは売却後、半年から1年位で退去者が続出することもあります。大家の知り合いが借りたことにしているなんてことがあっては大変です。現地調査もせず中古物件を購入するような方が騙されるケースです。

敷金、礼金、保証金などの違いは?

賃貸業は古くからおこなわれてきた事業のため、地域の慣習などが多く残っています。それぞれの用語の意味をおさえておいてください。

敷金とは

借主が家賃を滞納したときの補てんや不注意で室内を汚したときの修繕費用に充てるお金。

退去時に返還義務があります。

礼金とは

主に関東で大家から部屋を借りる場合に謝礼として昔から「礼金」を支払う慣習がありました。
礼金は謝礼金なので返還されません。

保証金とは

関西や九州の一部地域などでは大家が敷金と同じ意味合いで保証金を借主から受け取ります。
ただ、最近はネットの普及で地域の慣習も薄まり、敷金、礼金の表記が主流になってきています。

敷引き特約とは

関西のような礼金の文化が無い地域は、昔から敷引き特約というものがあり、「敷引き〇〇カ月」と記載があれば、室内の汚れの有無にかかわらず、その分の返還は必要ありません。

最近は借主の初期費用をおさえて借りやすくするために敷金・礼金を取らないケースも増えていますが、逆に、取れている地域は賃貸需要がある地域であり、近隣物件より多く取れている物件は競争力がある物件という見方もできるかもしれません。

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この記事を書いた人

八木 剛

経営コンサルティング会社、分譲マンション管理会社、賃貸マンションディベロッパー、賃貸マンション管理会社、家主業を経て、2015年に不動産投資育成株式会社(現株式会社RIG)を設立。同年、代表取締役に就任。財務諸表から実施するコンサルティングと金融機関との交渉力には定評がある。自身も収益物件を多数所有、管理。
著書:「誰も触れない不動産投資の不都合な真実」「プロが教えるあなたの不動産投資リテラシーを鍛える本」